Guide pratique

Étapes d'un achat

De la première visite à la remise des clés, un achat immobilier dure en moyenne 4 à 6 mois. Voici les 7 étapes à connaître, avec les durées réalistes et les pièges classiques.

4-6 mois

entre l'offre acceptée et les clés

10 jours

de rétractation après le compromis

45 jours

minimum pour l'obtention du crédit

Étape 1 — Définir son projet et son budget

Avant même de commencer à chercher, prends 1 à 2 semaines pour clarifier ton projet :

→Type de bien (maison, appartement, neuf, ancien).
→Zones géographiques cibles (commune, quartier, distance école/travail).
→Budget total incluant les frais de notaire et les frais éventuels de crédit.
→Capacité d'emprunt validée par ta banque ou un courtier (un accord de principe est très utile pour rassurer les vendeurs).

💡 Bon à savoir : Demande une simulation de prêt à ta banque ou un courtier avant de commencer à visiter. Ça évite les déceptions et donne du poids à tes offres.

Étape 2 — Chercher et visiter

Compte entre 1 et 3 mois pour trouver le bon bien. Cette étape peut varier énormément selon la tension du marché local et la précision de tes critères.

Sources d'annonces

→Sites entre particuliers (Le Bon Coin, PAP) — pas d'honoraires d'agence.
→Sites d'agences (SeLoger, Bien'ici, Logic-Immo) — choix large.
→Notaires (immobilier.notaires.fr) — ventes par succession ou adjudication.
→Le « bouche-à-oreille » et les panneaux dans les rues — sous-estimés !

Pendant les visites, vérifie toujours

→Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — A à G.
→L'état général des murs, plafonds, sols. Repérer humidité, fissures, peinture qui cache des défauts.
→L'environnement : bruit, vis-à-vis, exposition, voisinage, taxe foncière, charges de copropriété si applicable.
→Les risques climatiques et naturels de la commune (inondation, RGA, submersion 2050) — voir notre méthodologie.

Étape 3 — Faire une offre d'achat

Quand tu trouves le bien, tu fais une offre, idéalement par écrit (mail ou lettre). Elle doit préciser le prix, le délai de validité (généralement 7-10 jours), et les conditions suspensives (obtention du prêt notamment).

⚠️ Attention : Une offre acceptée par le vendeur t'engage. Si tu te rétractes après, c'est compliqué (sauf clause suspensive). Ne fais une offre que si tu es sûr de vouloir aller au bout.

💡 Bon à savoir : Négocie sereinement — la marge de négociation en France est en moyenne de 5 à 8 % par rapport au prix affiché. Plus dans les marchés détendus, moins dans les marchés tendus.

Étape 4 — Signer le compromis (ou promesse de vente)

Une fois l'offre acceptée, on passe à un acte écrit : le compromis de vente (engagement réciproque) ou la promesse de vente (engagement du vendeur uniquement, contre un dépôt). En pratique, le compromis est le plus courant.

Où le signer ?

Soit chez l'agent immobilier, soit chez le notaire. Signer chez le notaire est conseillé : il vérifie tous les documents (urbanisme, servitudes, copropriété…) et c'est gratuit tant qu'il s'agit du même notaire pour la suite.

Le dépôt de garantie

Tu verses entre 5 et 10 % du prix sur le compte du notaire. C'est ton engagement. Cette somme est imputée sur le prix final.

Le délai de rétractation : 10 jours

Tu disposes de 10 jours à compter du lendemain de la réception du compromis pour te rétracter sans justification et récupérer ton dépôt. C'est une protection légale de l'acheteur (loi SRU).

💡 Bon à savoir : Le compromis doit contenir une condition suspensive d'obtention de prêt. Si ta banque refuse, tu récupères ton dépôt sans pénalité.

Étape 5 — Obtenir son crédit

Tu as 45 jours minimum à compter du compromis pour obtenir un accord de prêt. C'est inscrit dans la condition suspensive. Démarches en parallèle :

→Soumettre ton dossier à plusieurs banques (ou via un courtier).
→Comparer les offres reçues sur le TAEG, pas juste le taux nominal.
→Choisir une assurance emprunteur (banque ou délégation externe).
→Monter ton dossier d'aides éventuelles (PTZ, Action Logement) en parallèle.

Tu reçois une offre de prêt de la banque. Tu disposes d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant de pouvoir l'accepter. Avant ces 10 jours, c'est impossible de signer, même si tu es sûr de toi.

Étape 6 — Signer l'acte authentique chez le notaire

Environ 3 à 4 mois après le compromis, tu signes l'acte définitif chez le notaire. C'est ce jour-là que :

→La propriété te revient officiellement.
→Tu verses le solde du prix + les frais de notaire.
→La banque débloque le prêt et l'envoie au notaire.
→Tu signes l'acte authentique avec le vendeur en présence du notaire.

💡 Bon à savoir : Lis bien tous les documents avant le jour J. Le notaire t'envoie en général le projet d'acte une semaine avant. C'est le moment de poser toutes tes questions.

Étape 7 — Récupérer les clés

Le jour de la signature, ou parfois le lendemain selon les arrangements. Tu es propriétaire ! Pense à :

→Souscrire ton assurance habitation avant d'entrer (effective le jour de la signature).
→Contacter EDF/Engie, l'eau, internet pour ouvrir les compteurs.
→Faire un état des lieux d'entrée détaillé avec photos.
→Faire suivre ton courrier (La Poste).

✅ À retenir

•Compte 4 à 6 mois entre offre acceptée et clés.
•Toute offre doit être écrite, avec délai de validité et conditions suspensives.
•Tu as 10 jours de rétractation après le compromis (sans justification).
•L'obtention du crédit dure minimum 45 jours (condition suspensive obligatoire).
•L'offre de prêt impose un délai de réflexion de 10 jours avant signature.
•Signer le compromis chez le notaire est recommandé (gratuit, plus sûr).

📚 Sources officielles

service-public.fr — achat immobilier— démarches officielles étape par étape
notaires.fr — déroulé d'une vente— le point de vue du notaire
ANIL — droits et démarches— agences nationales pour le logement

Information générale. Ce guide vise à vulgariser les concepts. Il ne constitue ni un conseil financier, ni juridique, ni fiscal. Pour ton projet personnel, consulte un notaire, un courtier ou un conseiller financier.

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