Crédit immobilier
Sauf si tu paies cash, il te faudra un crédit. Voici les notions clés à comprendre avant de pousser la porte d'une banque — et toutes les lignes de frais à scruter pour comparer.
Combien la banque accepte-t-elle de me prêter ?
La règle d'or, fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis 2022 : les mensualités ne doivent pas dépasser 35 % de tes revenus nets, assurance emprunteur incluse. Et la durée maximale est en général de 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé).
Calculer ta capacité d'emprunt
Méthode rapide : (revenus nets mensuels × 35 %) − charges fixes = mensualité max. Multiplie par 12 et par la durée pour avoir une idée du capital empruntable (sans intérêts).
Exemple : 3 500 € de revenus nets, sans crédit en cours → ~1 225 € de mensualité max. Sur 20 ans à 3,5 %, ça donne environ 210 000 € empruntés.
Le taux : fixe ou variable ?
En France, plus de 95 % des prêts sont à taux fixe. C'est la sécurité : la mensualité ne bouge pas sur toute la durée. Recommandé dans 99 % des cas.
Le taux variable (« révisable ») peut être plus bas au départ, mais il peut augmenter au fil du temps si les taux montent. Risqué pour un projet sur 20-25 ans.
Qu'est-ce qui influence ton taux ?
- →La durée : plus c'est long, plus le taux est haut.
- →L'apport personnel : plus il est élevé, mieux la banque te perçoit (et meilleur sera ton taux).
- →Ta situation pro: CDI > CDD > auto-entrepreneur, ancienneté, niveau de salaire.
- →Ton « profil » bancaire : épargne existante, absence d'incidents, ratio endettement actuel.
Les frais cachés du crédit
Le taux affiché n'est qu'une partie du coût total. Plusieurs frais s'ajoutent — toujours les vérifier avant de signer :
Frais de dossier (~ 500 à 1 500 €)
Facturés par la banque pour étudier ton dossier. Souvent négociables, voire offerts si tu es un bon client.
Garantie (~ 1 à 2 % du capital)
Pour se protéger en cas de défaut de paiement, la banque exige soit une hypothèque (sur le bien, frais notaire + publication), soit une caution (organisme type Crédit Logement). La caution est souvent un peu moins chère, et une partie peut t'être restituée à la fin du prêt.
Assurance emprunteur (~ 0,1 à 0,4 % du capital/an)
Couvre la banque (et toi) si décès, invalidité, incapacité de travail temporaire. Pas obligatoire par la loi mais exigée par toutes les banques. Voir le guide Assurances dédié.
Le TAEG, l'indicateur magique
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) regroupe en un seul chiffre tous les coûts du crédit : taux nominal + assurance + frais de dossier + garantie. C'est le seul taux fiable pour comparer deux offres.
Faut-il passer par un courtier ?
Le courtier négocie avec plusieurs banques pour toi. Il connaît leurs grilles tarifaires et leurs critères. Il se rémunère via une commission de la banque ou des frais facturés à toi (1 000 € en moyenne).
Avantages
- →Tu gagnes du temps (un seul dossier à monter).
- →Tu compares plusieurs offres en parallèle.
- →Tu obtiens souvent un meilleur taux que seul (le courtier a du volume avec les banques).
Inconvénients
- →Frais de courtage (parfois 1 % du capital, parfois 0 € selon l'enseigne).
- →Il ne couvre pas toutes les banques (ta banque actuelle peut être absente de son panel).
Recommandation : démarche en parallèle avec ta propre banque ET un courtier. Compare les TAEG. Ça ne coûte rien au stade des simulations.
✅ À retenir
- •Règle des 35 % d'endettement (HCSF), durée max 25 ans.
- •Apport personnel conseillé : 10-20 % du prix (couvre au moins les frais d'achat).
- •Privilégie le taux fixe — 95 % des prêts en France le sont, c'est la norme.
- •Pour comparer 2 offres : regarde le TAEG, pas le taux nominal.
- •Frais cachés à scruter : dossier, garantie (hypothèque ou caution), assurance.
- •Le courtier vaut souvent le coup pour la négociation + le gain de temps.
📚 Sources officielles
- Banque de France — taux usuraires— taux maxima au-delà desquels un prêt est illégal
- service-public.fr — prêt immobilier— cadre légal officiel
- HCSF— règles d'endettement et de durée